酒店可行性研究报告

作者:admin 来源:未知 点击数: 发布时间:2019年08月16日

  酒店可行性研究演讲_社会学_人文社科_专业材料。中联大酒店 可行性研究演讲 丹寨县中联房地产开辟投资办理无限义务公司 编制单元:深圳市国际印象建筑设想无限公司 二零一二年 一月 中联大酒店可行性研究演讲 目 录 媒介 第一部门 项目

  中联大酒店 可行性研究演讲 丹寨县中联房地产开辟投资办理无限义务公司 编制单元:深圳市国际印象建筑设想无限公司 二零一二年 一月 中联大酒店可行性研究演讲 目 录 媒介 第一部门 项目泛论 1.1 项目布景 1.2 可行性研究结论 第二部门 市场阐发 2.1 项目投资情况和市场研究 2.2 市场宏观布景 2.3 区域市场阐发 第三部门 项目阐发及评价 3.1 地块解析 3.2 项目 SWOT 阐发 3.3 项目评价 3.4 市场定位及项目评估 3.5 项目定位 3.6 方案评估看法 第四部门 发卖及运营收入测定 4.1 各类物业发卖收入估算 2 XX 无限公司 中联大酒店可行性研究演讲 4.2 资金来历与使用阐发 第五部门 财政与敏感性阐发 5.1 亏本能力阐发 5.2 项目不确定性阐发 5.3 社会效益和影响阐发 第六部门 可行性研究结论与建议 6.1 可行性研究结论 6.2 项目录要问题的处理法子和建议 6.3 项目风险及防备建议 3 XX 无限公司 中联大酒店可行性研究演讲 前 言 XX 公司接管丹寨县中联房地产投资办理无限义务公司 的委托对丹寨县中联大酒店项目标可行性进行了研究。 我司人员颠末细致的市场查询拜访、市场预测、投资估算以 及宏观投资情况、行业概况、地域市场需求、合作情况等内 容的阐发,已完成本项目标研究及阐发工作,现将研究成果 演讲如下: 4 XX 无限公司 中联大酒店可行性研究演讲 第一部门 项目泛论 “中联大酒店”是丹寨县中联房地产投资办理无限义务 公司投资运营的风俗旅游酒店项目,次要功能为四星级商务 旅游酒店和高级文娱休闲办事核心。中联大酒店严酷按照国 际四星级酒店尺度运作办理,酒店在保守办事流程的根本 上,全面连系现代手艺电脑化办理功能实施办理。 1.1 项目布景 跟着丹寨金钟开辟区的快速成长,市政根本设备日臻完 善,无论是栖身、经商都十分便利;加之城市功能的不竭完 善,栖身情况不竭改善,作为县域辐射、带动全县的力度在 不竭加强。 目前县城成长跟着城市化历程的不竭加大,人们在消 费、文娱方面的收入不竭加大的环境下,跟着本县旅游经济 的不竭成长。全县正逐渐走向以工业强县、以旅游富县的道 路,其策略是,以金钟开辟区的快速成长带动全县的经济发 展的焦点诉求。以风俗特色旅游带动全县人民以旅游业成长 并带动全县个别经济的不竭成长,为全县的经济扶植谋求新 的路线 项目名称 中联大酒店 5 XX 无限公司 中联大酒店可行性研究演讲 1.1.2 开辟公司 丹寨县中联房地产投资办理无限义务公司 1.1.3 承担可行性研究工作的单元 XX 公司 1.1.4 研究工作根据 《房地产开辟项目经济评价方式》 《扶植项目经济评价方式与参考数》 《房地产评估规范》1999 《国度计委\扶植部关于房地产中介办事收费尺度》 《黔东南苗族侗族自治州室第区公用设备公用基金办理规 定》 《黔东南苗族侗族自治州次要经济目标》 以及其它国度、省、市级律例、规范、文件、通知等。 1.1.5 项目标建筑规模和内容 中联大酒店,属于四星级高级商务旅游酒店,总建筑面积 32310.17 ㎡此中:地上面积(酒店) :28775.34 ㎡,地下面积(地下车库) : 3534.83 ㎡,用地面积:4499.66 ㎡,容积率:6.40。 6 XX 无限公司 中联大酒店可行性研究演讲 1.2 可行性研究结论 颠末对全国和丹寨经济情况的研究阐发, 以及对 2011-2012 年产 业导向的理解,我司颠末细致的市场调研后认为: ■ 项目标启动是需要的、可行的、合理的; ■ 在目前各类利好要素的感化下,近几年内丹寨县风俗旅游与会议 欢迎的酒店市场是乐观的; ■ 高端标杆式酒店的成立适合项目地经济的全体成长与规划; ■ 在 2015-2016 年将该项目投放市场的机会是可行的; ■ 考虑目前贵司的房地产开辟经验、实力以及资金储蓄、企业成长 需求等要素,项目标正式运营前提根基成熟; 7 XX 无限公司 中联大酒店可行性研究演讲 第二部门 市场阐发 2.1 项目投资情况和市场研究 2.1.1 项目投资情况阐发 近年来 ,丹寨县委、 县当局抓住国度实施西部大开辟计谋和省长 工作联系点的机缘和劣势,率领全县各族人民成长经济,艰辛奋斗,扎 实工作,使全县经济和社会各项事业有了较快成长。环绕扶植小康社 会方针,对峙走可持续成长之路,对峙用抓工业的思绪抓农业, 以农业 财产化为冲破口,依托农业分析开辟,采纳“市场牵龙头、龙头带基 地、基地连农户”的模式,初步构成了肉牛、茶叶、优良大米、中药 材、 脱水蔬菜等五大特色支柱财产, 农业经济呈现出较好的增加势头。 与此同时,按照非平衡成长计谋,认线 年,根本母牛存栏 5 万头向出栏 5 万头优良肉牛改变、优良米种植 4 万亩向 5 万亩改变、稻田养鱼 3 万亩向 5 万亩改变、茶叶种植 2 万亩向 5 万亩改变、烤烟种植 1 万亩 向中药材种植 5 万亩改变;鼎力成长旅游业和第三财产,把资本劣势 转化为经济劣势,加强庇护和科学办理,合理开辟操纵;加大以交通为 重点的根本设备扶植力度, 建立丹寨“一纵一横两轮回四连线”交通 主骨架,打通北上和南下出口通道,搞好大畅通,推进大成长;加速小 城镇扶植程序,完美城镇和市政设备,改善情况前提,阐扬辐射带动功 能,推进周边区域经济核心的构成。同时丹寨现在的房地产市场兴旺 成长以及丹寨优良的投资情况为酒店业培育了不变优良的消费客户 8 XX 无限公司 中联大酒店可行性研究演讲 群,丹寨工业及贸易将来的兴旺成长也为酒店运营供给了无力的保 证。 2.1.2 市场研究 当场理位置而言,因为项目用地处于金钟开辟区金钟快 速干道和龙泉大道交叉路口,区位劣势较着,具备构成丹寨 县城市手刺的潜力。 就房地产成长趋向而言,现在的丹寨: 1、宏观情况向好,市场供需两旺。 从丹寨县近年来的 GDP 和城镇居民可安排收入、固定资 产投资等数据来看,各项数据增加平稳,为房地财产的成长 奠基了根本。跟着县当局固定资产投资增幅加大,使得资本 的房地财产也获得了快速成长的良机。目前各项目标发卖价 格最高接近 3000 元关口,而推货量也起头慢慢放大。跟着 县当局城市化活动的展开,市民的栖身需求不竭释放,城市 框架正在扩张,房地产开辟的增加还会持续较长时间。 2、总体开辟程度不高,缺乏标记性楼盘。 目前丹寨县城的开辟商,根基都是名不见经传的外埠和 当地开辟商。无论是开辟理念、开辟档次、营销手法都程度 偏低,缺乏领军性质的开辟商和楼盘。 3、合作款式尚处于初级阶段,产物同质化现象严峻。 目前,丹寨县房地产市场的合作款式尚处于初级合作阶 段,市场上楼盘大都是以地段或产物合作为主,对于产物附 加值的追求还较少。市场上同质化产物大量具有,缺乏差别 化的供给。 4、城市重心北移,开辟区区将成为将来热点。 跟着县城的城市框架扩张,因受城市款式的影响,城市 规模相对较小,可开辟的地盘资本无限,所以城区的房地产 项目标占地规模全体上都比力小。 目前城区的房地产市场呈现一种求过于供的场合排场,其实 9 XX 无限公司 中联大酒店可行性研究演讲 次要是市场的供货量跟不上市场需求,此中最主要的缘由也 是最底子的缘由该当是受其工程进度的影响,在如许一个小 城市的房地产市场中,浩繁开辟商的营销理念和操作施行力 以及资金实力方面都不足。若在工程进度上能加速速度,尽 快取得合法发卖预售许可证,敏捷将产物推向市场,定能抢 占市场份额,从而实现一路旺销,对资金的敏捷回笼以及开 发商的诺言都是比力有益的,同时能证明开辟商的实力,为 开辟商树立较好的市场抽象,提超出跨越名度,制造品牌,为将 来的项目标开辟和企业成长供给优良的根本。 另一方面,县城消费者消费认识较为掉队,消费需求需 进行无效刺激。市场可挖掘潜力较大,若注重市场细分,并 出力提拔项目附加值,定能达到好处的最大化。 相对于前几年而言,丹寨当地的高端消费客户的不竭增 长,丹寨的消费程度与需求曾经发生了微妙的变化,这对本 项目有着很是主要的指点意义。 2.2 市场宏观布景 2.2.1 丹寨旅游经济阐发 丹寨县地处贵州省东南部,位居长江、珠江泉源之清水 江、都柳江水系上游分水岭,河山面积为 940 平方公里,总 生齿 17.2 万人,栖身着苗、侗、水、平民、彝等少数民族, 苗族生齿占总生齿的 78.78%。 是国度级贫苦县和国度生态建 设重点县,辖 3 镇 4 乡 1 个国营农场。 厦蓉高速公路、正在建筑的贵广快速铁路和凯里至羊甲高速 公路、321 国道均穿境而过,是贵阳、遵义、铜仁地域出海 的主要通道和黔东南的主要交通枢纽。县城距全国优良旅游 10 XX 无限公司 中联大酒店可行性研究演讲 城市凯里 70 公里 ,距都匀 50 公里 ,距省会贵阳市 110 公里。 丹寨属亚热带季风性潮湿天气,这里天气恼人,冬无严 寒, 夏无炎暑, 夏日均温 21.0℃— 25.0℃ , 冬季均温 2.00℃ — 7.0℃ ,年平均温度 12.6℃ - 14.3℃ ,是抱负的旅 游度假、避暑、休闲胜地。 丹寨生态资本丰硕,有猫鼻岭省级丛林公园,龙泉山— 岔河省级风光名胜区。境内峰峦叠嶂,河谷深切,彩色溶洞 群星罗棋布,可谓山的世界,树的海洋,洞的王国。县境内 丛林茂密,植被保留无缺,丛林笼盖率 60.3%,此中,猫鼻 岭省级丛林公园、山羊界林区、牛角山天然庇护区等地还保 存着大片原始丛林。有各类动动物 1500 余种,素有“物种 基因库”之称。 丹寨是全国独一完整保留祭祀蚩尤的 “祭尤节” 的处所。 蚩尤与炎、黄二帝并称中华三大鼻祖,是苗族的先人。丹寨 是汗青上数支苗族迁移路线上的居留地,有很多以“尤”为 名的地名。 丹寨有 7 个国度级非物质文化遗产, 它们是: 苗族蜡染、 古法造纸、苗族锦鸡舞、贾、苗族苗年、苗族服饰、苗族芒 筒芦笙祭祀乐舞。别的,苗族古瓢琴舞、翻鼓节、苗族历法、 苗族百鸟衣等被列为贵州省非物质文化遗产。 丹寨民族文化分布于全县七个乡镇,良多乡镇特色村寨 的民族文化是贵州甚至中国民族民间文化中的精品。 2007 年,经文化部分申报,省文化厅批复定名了“扬武乡蜡染艺 术之乡”、“排调镇麻鸟锦鸡文化之乡”、“龙泉镇排牙芒 筒芦笙艺术之乡”、“龙泉镇卡拉鸟笼艺术之乡”、“南皋 乡石桥古法造纸之乡”。 11 XX 无限公司 中联大酒店可行性研究演讲 丹寨“锦鸡舞”、“芒筒芦笙祭祀乐舞”持续篡夺第一 届、第二届“多彩贵州”跳舞大赛原生态类金黔奖,是华夏 跳舞艺术的奇葩。 丹寨境内有多个苗族支系,仅苗族服饰就有 8 种之多。 苗、水、侗、汉各民族敦睦相处,配合缔造了丹寨多姿多彩 的民族文化。锦鸡舞、蜡染、芦笙、鸟笼、花带、硒米、古 法造纸名扬海表里。丹寨至今仍保留着古朴、浓重、奇特的 民族风情,构成了都柳江民族文化与生态风光精品旅游线一 道最靓丽的风光,是民族风情旅游的首选目标地。 2.2.2 丹寨酒店名录与运营环境阐发 序 号 1 2 3 4 5 6 7 酒店名称 丹寨迎宾馆 丹寨县隆运酒 楼 丹寨县瑞丰酒 店 丹寨县顺兴宾 馆 丹寨县杜鹃宾 馆 丹寨县巴蜀商 务酒店 丹寨县有明商 务宾馆 运营地址 丹寨县龙泉镇龙泉大 道 丹寨县龙泉镇复兴西 路 丹寨县龙泉镇复兴西 路 丹寨县龙泉镇复兴西 路 丹寨县龙泉镇复兴西 路 丹寨县龙泉镇复兴西 路 丹寨县龙泉镇复兴西 路 12 联系德律风 XX 无限公司 中联大酒店可行性研究演讲 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 丹寨县鸿洋商 务宾馆 丹寨县腾龙宾 馆 丹寨县温暖宾 馆 丹寨县金都假 日宾馆 丹寨县凯悦宾 馆 丹寨县金辉商 务宾馆 丹寨县泉山宾 馆 丹寨县福贵园 宾馆 丹寨县亮凤旅 馆 丹寨县怡馨宾 馆 丹寨县钦霞旅 馆 丹寨县天绿宾 馆 丹寨县木樨村 宾馆 丹寨县方纯宾 丹寨县龙泉镇复兴西 路 丹寨县龙泉镇龙泉大 道上段 丹寨县龙泉镇龙泉大 道下段 丹寨县龙泉镇龙泉大 道上段 丹寨县龙泉镇龙泉大 道上段 丹寨县龙泉镇富民路 丹寨县龙泉镇民族风 情路 5 号 丹寨县龙泉镇环城路 (岩峡井) 丹寨县龙泉镇扶植北 路 丹寨县龙泉镇扶植北 路 丹寨县龙泉镇扶植北 路 丹寨县龙泉镇富民路 丹寨县龙泉镇城北路 198 号 丹寨县龙泉镇兴泉路 13 XX 无限公司 中联大酒店可行性研究演讲 馆 22 丹寨县交通宾 馆 丹寨县龙泉镇复兴路 全县只要隆运一家比力大型分析型欢迎酒店,22 家酒店只要 10 家留下的是座机号码,其他则为手机。也就是说规范的酒店只要不到 一半。同时整个县城的餐饮、会议欢迎、以及高端文化文娱消费市场 具有很大的空白,因而高端酒店业有着极大的成长空间与机缘。 2.3 区域市场阐发 2.3.1 项目地点区域市场阐发 针对本项目对场客户进行查询拜访阐发,客户需求结论如下: 1、项目周边房地产开辟对区域抽象的提高,客户遍及 对本项目感乐趣,倾向于更舒服的情况,大部门以选择自住 为主。本区域内栖身情况在不竭提高。 2、消费者对产物及配套的要求高。客户遍及对糊口等 配套要求较高,在周边尚未成熟的环境下,本项目需要通过 扶植本身配套实现便当的糊口。 3、本项目辐射能力强。出格是酒店以及贸易街其他文化娱 乐消费的投资价值,对于外来投资客户具有较大的吸引力。 2.3.2 中联大酒店市场阐发 1、区域内临时无酒店。全县真正具有星级酒店正式天分的只要 隆运酒店一家, 其他为不具备四星或三星酒店尺度但尚未取得正式资 格证书的酒店。从整个丹寨来看,酒店业仍然相对发财; 14 XX 无限公司 中联大酒店可行性研究演讲 2、丹寨酒店在规模上都比力小,客房数在 200 间以上的只要鸿 运酒店一家,其他的均不到 100 间; 3、酒店的入住率都比力高,维持在 50%—80%的程度。以消化本 地旅游以及各企业商务客户为主,还有少量文娱消费型客户; 4、各酒店的客房分布以尺度房为次要户型,同时也是酒店入住 率最高的客房。 5、 丹寨各酒店客房价钱一般在对外发布价根本上赐与很大扣头, 一般在 4 折摆布。尺度房价钱一般在 220—330 元之间,套房价钱一 般在 380—800 员之间; 结论: 按照对丹寨县酒店业成长环境、本项目标合作款式以及客户 需求的阐发,本项目成长的市场机缘在于: 1、丹寨县城酒店市场健康,高端酒店业目前处于空白 期,本项目具有极大的成长趋向。 2、本项目可提拔空间大。 3、项目地舆位置毗连度好,且处于丹寨县城开辟区, 接近高速公路入口,处于县城房地产开辟最热的区域,具有 很好的区域劣势。 4、客户对本项目标承认度高,本项目成长具有优良的客户 根本。 15 XX 无限公司 中联大酒店可行性研究演讲 第三部门 项目阐发及评价 3.1 地块解析 3.1.1 项目手艺经济目标 ? 总建筑面积:32310.17 ㎡ ? 地上面积:28775.34 ㎡ ? 地下面积:3534.83 ㎡ ? 用地面积:4499.66 ㎡ ? 层数共 18 层 1 层:大堂 2 层:贸易配套 4-17 层:酒店客房 18 层:总统套房 ? 客房总数:300 间 尺度客房:180 套;高级客房:60 套 奢华客房:100 套;奢华套房:20 套 商务套房:14 套; 总统套房:2 套 酒店配套设备形成: ? 休闲文娱 1 层:西餐厅、大堂吧、逸景苑餐厅 2 层:XX 酒楼 3 层:风俗药浴核心(桑那核心) 16 XX 无限公司 中联大酒店可行性研究演讲 4 层:XX 夜总会(休闲核心)包罗网球泳池 3.1.2 交通前提及周边配套阐发 项目地舆位置毗连度好,且处于丹寨县城开辟区,接近 高速公路入口,处于县城房地产开辟最热的区域,将来的配 套设备正在加紧扶植傍边,具有很好的区域劣势。 3.1.3 景观价值阐发 项目标景观资本丰硕,坐拥区域核心位置,视野宽阔,中高层单 位根基无遮挡,四周景色秀丽。 3.2 项目 SWOT 阐发 3.2.1 SWOT 阐发 劣势(S) 1、项目位于地块区域核心,情况漂亮,且紧邻高速公路,具备 优良展现面; 2、区域最高档酒店,享有必然的市场出名度,目前以商务客人 为主,是典型的商务型酒店,对客户的分析吸引力较大; 3、成长商属于具有当局招商的控股企业,能给客户以果断的购 买决心; 4、项目本身已具有必然的酒店客户资本贮备,具有强大的潜在 客户群根本。 劣势(W) 1、项目入住客户类型单一化,入住率偏低; 17 XX 无限公司 中联大酒店可行性研究演讲 2、项目配套设备运营一般,对酒店的停业收入支持不足; 3、项目周边贸易空气较弱; 机遇(O) 1、丹寨旅游业的成长为酒店业的良性成长奠基根本; 3、周遍房地产开辟商开辟的程序日益加速,带动整个丹寨房地 产市场快速成长,区域抽象敏捷提拔; 4、丹寨高端酒店项目在区域市场处于无合作形态,发卖外部环 境极其优胜; 5、工业园区企业多,消费能力强; 6、当地居民可安排收入添加,高端餐饮以及文化文娱消费愿望 强烈。 要挟(T) 1、投资型物业市场全体情况不乐观,市场潜在合作压力庞大; 2、作为新兴的酒店,在该区域尚无先例,市场具有必然风险性; 3.2.2 应对策略 四大 SO 策略(强化劣势与机遇策略) 1、强化项目本身的高档性和独一性,将项目与全县其他类型酒 店相区别,敏捷占领高端市场,出奇制胜; 2、共同项目丹寨地标性建筑的外观,充实操纵优良展现面,强 化楼体及现场包装,敏捷吸引周边客户关心; 3、操纵酒店本身所具有的丰硕客户资本劣势,通过有针对性地 实施点式营销策略,制造一站式消费办事,酒店调集影院、书店、健 18 XX 无限公司 中联大酒店可行性研究演讲 身、文娱(球类文娱包罗桌球、保龄球、网球等)药浴、桑拿、西医 按摩、美容、为一体的消费终端,以 50-100 元的通票模式以及项目 加推模式运营(1+N) ,尽可能促使酒店客户消费。构成本人独有的经 营模式。 4、强化、操纵成长商优良的社会资本和当局布景旅游资本劣势, 对辖区内各外资及当地企业进行重点宣传,促成集团采办。 两大 WT 策略(化解劣势与规避风险) 1、项目进行精确市场定位,并通过实施具有极强针对性的营销 方案及投资报答许诺方案,吸引客户采办; 2、针对本身酒店配套设备运营,我司建议引进高品牌度调集娱 乐餐饮为一体的运营公司,添加酒店产物附加值,提拔抽象档次; 3、操纵当局布景劣势对项目进行诺言担保; 4、快打快销规避政策风险。 结论: 通过对比阐发区域市场的各类特征,以及影响本项目标各类因 素,我司认为:本项目在该片区的酒店市场中拥有很大劣势,若是能 优化客观要素(市场定位、酒店运营成本节制、营销策略等) ,在特 色化和配套性上取得最佳差同化特征, 本项目标市场风险能够无效应 对和规避,并会有优良的市场表示。 3.3 项目评价 中联大酒店项目在丹寨目前仍属于并世无双的酒店类型。 19 XX 无限公司 中联大酒店可行性研究演讲 因为该项目上市机会优良, 产物稀缺, 估计运营压力不大。 别的, 从将来持久投资报答的角度考虑, 该当采用行之无效的体例降低酒店 的运营成本,提高酒店的盈利能力,尽量包管明现发卖中许诺的投资 报答,降低中小投资者的投资风险,提高成长商的品牌抽象。 全体来看, 中联大酒店以一站式办事高端酒店的运营体例发卖是 一种科学理性的成长手段,本项目运营前提成熟,机会合理,市场酝 酿形势及周边配套完美, 受国度经济成长总趋向及丹寨经济特点的利 好影响,本项目前景瞻望很是优良。 3.4 市场定位及项目评估: 3.4.1 市场定位 丹寨作为黔东南主要城镇,不断以来在黔东南的经济成长中都 占领着很是主要的地位。 从丹寨房地产的成长与旅游业的起步就惹起 了市场的关心,但从持久来看仍处在一个起步阶段,市场上的买家以 当地居民为主,外埠消费较少,是一个当地消费群体占主导的地域。 因贫乏品牌成长商的介入,而使到市场缺乏合作,房地产项目不多, 个盘规模较小,可供置业者选择的范畴较小,楼盘价钱每平方米介乎 在 2500-3000 元之间。 无论从地舆位置仍是房地产产物程度来看, 丹寨房地产都是黔东 南房地产市场的主要构成部门, 目前市场中大部门产物都属于中低档 产物。跟着高速公路的开通以及品牌成长商的进入,丹寨房地产旱季 旅游酒店市场的有十分具有成长潜力,将来前景夸姣,产物升值潜力 20 XX 无限公司 中联大酒店可行性研究演讲 十分庞大。 3.4.2 项目评估 在整个丹寨市场中,中联大酒店作为目前独一死星高端酒店,具 有很强的奇特征、独一性,是市场中极具合作力的投资型产物。 目前本项目面对资金和运营两大问题, 项目标最佳出路必定是能 同时处理缓和解这两大焦点问题。按照项目目前环境,我们认为:该 种处理方案必需能同时满足以下两个焦点要求: 1、在短期内能快速回笼大量资金 2、能连结并推进对项目标高效运营办理 按照本项目环境,我们认为有二种方案可供选择: ? ? 全体出让 典质贷款 1、酒店全体出让: 概念: 即寻找第三方受让人, 以必然的价钱将酒店的所有权与运营权同时转 让的体例。 劣势: (1)能快速回笼大量资金; (2)不具有后续问题。 劣势: (1) 大宗项目让渡难以找到买家; 21 XX 无限公司 中联大酒店可行性研究演讲 (2) 丧失了对酒店的运营办理权; (3) 全体让渡价钱一般很低,无法按照市场价钱发卖,难以包管对 前期投资的收受接管,将形成对企业资产的严峻丧失。 小结: 基于以上阐发,酒店的全体让渡虽然能一次性回笼较多资金,但 会形成严峻丧失,并且不合适我们对酒店运营办理权的要求。因而, 此种体例不合适我们对酒店最佳出路的要求。 2、项目典质贷款: 概念: 即按照必然的市场估价,将酒店所有权典质给银行套取现金的体例。 劣势: (1)能回笼部门资金; (2)能连结对酒店的运营办理。 劣势: (1)典质贷款额度较低,回笼资金少; (2)将背负沉厚利息承担; (3)严峻影响成长商社会抽象和地位,对项目形成严峻负面效应。 小结: 基于以上阐发,典质贷款不只能连结对酒店的运营办理,根基符 合我们对快速回笼部门资金的要求, 虽然会让成长商背负比力沉厚利 息承担。但此种体例仍然合适我们对酒店最佳出路的要求。 22 XX 无限公司 中联大酒店可行性研究演讲 3.5 项目定位 中联大酒店为丹寨县中联房地产投资办理无限义务公司 全资具有,是丹寨为改善投资情况而兴建起来的。该酒店楼 高 18 层,总投资 5 亿元。 中联大酒店是一家奢华商务旅游酒店。位于金钟开辟区 金钟快速干道和龙泉大道交叉路口,酒店严酷按照国际四星 级酒店尺度运作办理,酒店在保守办事流程的根本上,全面 连系现代手艺电脑化办理功能实施办理。区位劣势较着,具 备构成丹寨县城市手刺的潜力。 3.6 方案评估看法 分析项目评估二种方案的比力阐发,我们认为:项目典质贷款模式符 合对本项目最佳出路的要求,对于酒店而言,具有四大计谋性意义: ■ 快速回笼部门资金,缓解资金压力 ■ 由市场决订价钱,实现项目标增值。 ■ 产权了了,包管公司对项目标运营办理权 ■ 推进酒店办理程度的全面提高,包管酒店的高效可持续成长 23 XX 无限公司 中联大酒店可行性研究演讲 第四部门 发卖及运营收入测定 4.1 各类物业发卖收入估算 4.1.1 酒店客房部门价钱定位与发卖收入估算 定位理论根据: 1、因为项目周边没有雷同的一站式酒店,故不克不及采纳比力法订价; 2、项目属于典型运营收益性物业,故可采纳收益法。 收益法定义: 预测估价对象的将来一般净收益, 选用恰当的本钱化率将其折现后累 加,以此估算估价对象的客观合理价钱或价值的方式。 收益年无限,且其他要素不变的价钱计较公式: V=[1-1/(1+r)n]a/r V——项目现今总价 n——项目标收益年限 r——房地产本钱化率,即项目投资报答率,一般取经验值 8%; a——项目标年净收益 价钱求取 1、本项目作为运营性酒店,运营年限一般为 20 年,故收益年限 n=20 2、本项目作为酒店的净收益 a 24 XX 无限公司 中联大酒店可行性研究演讲 按照市场调研成果,我们能够设定: 平均房钱收益: (按照项目酒店客房尺度和酒店业一般房钱收益程度作保守估量) =210 元/套/天 入住率(参考目前区域酒店入住率作保守估量)=50% 总套数(按照现有客房数)=300 套 年收益房钱 a=365 天×平均房钱×客房总套数×入住率 =365×210×300×50%=11497500 元 平均餐饮收益(2 个小餐厅 1 大餐饮共计 100 桌) 年停业额 a=365 天×平均消费×餐饮桌数×就餐率 =365×280×100×50%=5110000 元 平均一站式休闲文娱收益 (风俗药浴 60 起每添加一个项目别的收费, 按照平均消费 100 元/天计较 年停业额 a=365 天×平均消费×欢迎能力×欢迎率 =365×100×500×50%=9125000 元 KTV 年房钱收益 a=月房钱/平米×KVT 租用面积×12 个月 =约 30 元月/平米×约 1000×12 =360000 元 初步估计中联大酒店年停业额为=酒店年收益房钱 a+餐饮年停业额 a+休闲文娱年收益+KTV 年收益 =11497500 元+5110000 元+9125000 元=360000 元 25 XX 无限公司 中联大酒店可行性研究演讲 =26092500 元 4.2 资金来历和使用阐发 项目总投资由项目已领取工程款及发卖费用、财政费用构成, 资金来历包罗自筹资金、银行融资和本项目发卖回款。 项目资金来历形成环境如下表: 项目资金来历表 项 目 资金(万元) 10000 12600 1772.3 24372.3 比例 41% 52% 7% 100.0% 自筹资金 银行融资 发卖收入 总投资 1、项目已投入资金来历渠道 项目目前已全面起头运做,截至 2013 年 8 月底,拟投入工程 款 XXXXX 万元,此中企业自筹资金 XXXXX 万元,银行贷款 XXXXX 万元。 26 XX 无限公司 中联大酒店可行性研究演讲 第五部门 财政与敏感性阐发 5.1 亏本能力阐发 5.1.1 本项目现有客房运营环境阐发 客房运营环境表 房间类型 尺度房 高级房 奢华房 奢华套房 商务套房 总统套房 入住率 60% 21% 36% 8% 2% 1.7% 折实房价 330 348 464 600 868 4200 户型比例 48% 16% 27% 4% 5% 0% 注:以上数据为近期酒店停业数字,不代表整个停业期程度。 数据来历:XX 公司 酒店运营年收入阐发: 项目 客房部 休闲部 餐饮部 租 合 小结: 27 XX 无限公司 金额(元) 11497500 9125000 5110000 36000 26092500 比例 44.06% 34.97% 19.58% 0.13% 100% 金 计 中联大酒店可行性研究演讲 1、从酒店现有客房运营环境来看,客房出租率仍然偏低,约为 40%。 2、酒店餐饮、文娱部门贡献凸起是酒店成长的焦点构成部门。 3、客房部、休闲部、餐饮部门收入是酒店的次要利润来历,租 金收益严峻偏低。 5.1.2 本项目投资成本与固定运营成本阐发: 根本成本 (1)项目申明 1、项目用地 6.76 亩,地盘出让金按 92 万元/亩。 2、高层酒店为 18 层。 (2) 项目开辟发卖周期申明 通过对丹寨房地产开辟项目情况的细致领会以及与公 司相关部分担任人的全面沟通,对本项目标开辟发卖周期做 如下打算:从 2012 年 4 月至 2015 年 12 月。 (3)各项成本费用的设定 按照现实环境,本项目各项成本费用能够归纳为:开辟 成本(包罗地盘成本、期工程费、建安工程费和其他工程费、 开辟期间税费)和开辟费用(包罗项目办理费、发卖费用、 财政费用) 。连系我司的经验数据材料以及与各本能机能部分沟 通的功效,对项目标地盘成本、工程成本进行估算,各项税 费尺度按当局相关划定进行估算。 28 XX 无限公司 中联大酒店可行性研究演讲 项目总体目标:项目总扶植期为 60 个月 1. 总用地面积 6.76 亩、4499.66 ㎡ 2. 总建筑面积 32310.17 ㎡(含地下车库 3534.83 ㎡) 3. 项目开辟费用估算 项目全体总投资估算: (一)地盘成本 地盘成本合计:621.48 万元 (二)前期工程费(含勘查费、规划设想费、园林设想费、 三通一平、各项规费等费用) : 32310.17 ㎡×55 元/㎡=177.70 万元 前期工程费合计: 177.70 万元 (三)根本设备费(含供水电、道路、排水排污、绿化等) 32310.17 ㎡×350 元/㎡=1130.85 万元 根本设备费合计:1130.85 万元 (四)建筑安装费(含土建、安装等) : 高层部门:28775.34 ㎡×1,600 元/㎡=4604 万元 车库、设备房部门:3534.83 ㎡×2500 元/㎡=883 万元 编号 工程项目名称 总价(万元) 数量 (平米) 单方造价 (元/平米) 1 2 给排水工程 消防喷淋 1085.00 341.00 31000 31000 350 110 29 XX 无限公司 中联大酒店可行性研究演讲 3 4 5 6 7 8 9 10 11 变配电 应急柴油发电机 电气 泛光照明 消防报警 分析布线 弱电配管 弱电桥架 620.00 341.00 1178.00 124.00 124.00 170.5 124.00 93.00 31000 31000 31000 31000 31000 31000 31000 31000 31000 200 110 380 40 40 55 40 30 15 卫星天线 安防系统 程控德律风 空调送排风 汽锅 电梯 车库办理 厨房设备 酒店办理系统 泳池设备 康体设备 机电安装工程小计 124.00 124.00 2015.00 108.5 713.00 20.00 620.00 124.00 93.00 124.00 8188.5 31000 31000 31000 31000 31000 4000 31000 31000 31000 31000 40 40 650 35 230 50 200 40 30 40 2635 30 XX 无限公司 中联大酒店可行性研究演讲 建安安装费(含机电安装)合计:13675.5 万元 (五)开辟间接费(按 1,2,3,4 项之和的 0.6%计) : 15605.53 万元×0.6% =93.6 万元 (六)不成预见费(按 1,2,3,4,5 项之和的 3%计) : 15699.13 万元×3% =470.97 万元 (七)期间费用: 办理费用:15699.13 万元×2%=313.98 万元 招商费用:15699.13 万元×2%=313.98 万元 (八)装修费用(软) :按照一般的四星级酒店装修尺度 单价在 2500 元/平至 3000 元/平之间。按照节约准绳。本项 目按照最高价钱的一半折算也就是 1500 元/平计较。底下部 分按照防水尺度按照 800 元/平计较。 28775.34×1500 元/平=4316.3 万元 3534.83×800 元/平=282.78 万元 装修费用:4599.08 万元 (九)总投资 15699.13+313.98+313.98+4316.3+282.78=20926.17 万 元 (十)项目收益估算: 酒店运营年收入阐发: 项目 客房部 金额(元) 11497500 31 比例 44.06% XX 无限公司 中联大酒店可行性研究演讲 休闲部 餐饮部 租 合 金 计 9125000 5110000 36000 26092500 34.97% 19.58% 0.13% 100% 在不考虑年收益递增的环境下估计酒店年收益为 2609.25 万元。 6.1.1 项目风险 1、项目本身风险 (1)项目发卖报批中的不确定要素 (2)涉及到项目所有权和运营权的分手和确立问题 (3)当局政策指点对本项目标影响 2、市场风险 (1)市场对该类型产物的接管程度 (2)宏观房地产市场的投资活跃程度 (3)预期金融政策的调整对投资性物业发卖的影响 3、运营风险 (1)酒店的盈利能力间接决定对许诺投资报答的实现 (2)丹寨酒店业将来合作形势,其他酒店对本项目构成的要挟 6.1.2 防备建议 1、加速发卖预备工作,抢占市场先机; 2、加大营销推广力度,缩短发卖周期,规避政策调整对房地产市场 的冲击; 3、提高酒店运营办理程度,包管将来合理的投资报答。 32 XX 无限公司 中联大酒店可行性研究演讲 XX 公司 2012 年 12 月 3 日 33 XX 无限公司

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